購買英國百年老屋-Listed Building 好浪漫？小心買到「法律責任」

英國許多古老建築皆已保存上百年(Listed Building)，至今仍保持維多利亞時期的建築特色與外觀，並保留濃厚的歷史底蘊，住在這樣的房子裡面，也許很多是源自小時候的夢想。但在迷人的英倫濾鏡背後，藏著許多現實考量，古老建築帶來了品味，卻也同時伴隨著維護的課題，更嚴格的法規限制，以及不同於一般住宅的投資邏輯。因此投資前，這五件事一定要知道！

Listed Building 英國超美保護建築，值得投資嗎？

文章目錄

1.什麼是 Listed Building？投資市場最常見的是哪一種？

2.Listed Building 最大的風險：不是老，而是不能隨便改

3. Listed Building 2026 年後最值得關注的改革：EPC 豁免制度將走向改變

4..Listed Building 真正容易被忽略的，是持有成本與交易成本

5.Listed Building的魅力究竟是什麼?

1.什麼是 Listed Building？投資市場最常見的是哪一種？

在英格蘭，只要建築物被認定具有特殊的歷史或建築價值，便會被列入 National Heritage List for England（NHLE），並受到法律保護。

依照重要程度分為三個等級：

Grade I（一級）約占全英 Listed Buildings 的 2.5%

屬於國寶級建築，例如白金漢宮、知名教堂及部分歷史古堡。

Grade II（二級星）*　約占 5.8%

具有特別重要的歷史或建築價值。

Grade II（二級）約占 91.7%

最常見，也是一般投資人最容易接觸到的保護建築。

投資人應建立的重要觀念，購買 Listed Building 並不代表可以自由改建。你擁有的是房屋的所有權（Ownership），但對建築的改動權（Right to Alter）則受到法律嚴格限制。

Listed Building1

2.Listed Building 最大的風險：不是老，而是不能隨便改

許多海外買家最大的誤解，就是以為買下房子後可以依自己的喜好翻修。事實上，只要改動會影響建築的 特殊歷史或建築價值（Special Architectural or Historic Interest），通常都需要先取得 Listed Building Consent（保護建築許可）。

例如：

✔ 拆除原有壁爐

✔ 拆除木樓梯

✔ 更換原始木窗

✔ 改動石牆

✔ 更換具有歷史特色的大門或外觀細節

都有可能需要事前核准。反之，像是更換廚具、衛浴設備、地毯等，不一定需要 Listed Building Consent，仍須依實際工程內容及地方主管機關判定。

修繕也不能隨便省錢，Listed Building 的修復通常必須採用符合原建築特色的材料與工法。

例如：

• 保留原始木窗

• 使用傳統石材

• 採用石灰砂漿（Lime Mortar）在

• 符合規範下使用特殊薄型雙層玻璃

  
  

因此，維修成本往往遠高於一般住宅。未經核准就施工，可能涉及刑事責任，未取得 Listed Building Consent 而擅自施工，可能構成刑事犯罪（Criminal Offence）。主管機關除了可要求恢復原狀外，情節嚴重者甚至可能面臨罰款或其他法律責任。更重要的是，若前任屋主曾經違法改建，即使不是你施工，主管機關仍可能要求現任屋主負責改善。因此，在購屋前做好完整的法律與建築盡職調查（Due Diligence）非常重要。

Listed Building inside

3. Listed Building 2026 年後最值得關注的改革：EPC 豁免制度將走向改變

長期以來，由於許多保護建築難以進行現代節能改造，因此在能源效率證書（EPC）制度下，部分 Listed Buildings 享有實務上的豁免。然而，英國政府已於 2026 年公布能源表現制度改革方向，確認未來將取消 Heritage Buildings 的 EPC 自動豁免，並規劃將更多短期出租（包括許多 Airbnb 類型）納入 EPC 規範。目前，新版 EPC 制度仍將配合整體改革時程逐步實施，因此投資人應密切關注後續正式上路時間及細節。

對投資人的真正影響是什麼？許多百年老屋本身保溫性能較差，但又不能任意：

• 加裝外牆保溫

• 更換現代窗戶

• 改變原始建築結構

未來若 EPC 規範持續收緊，房東可能需要投入更多資本支出（CAPEX）來改善能源效率，同時又受到保護建築法規限制。因此，在評估投資報酬率時，除了租金收益，更應把未來可能的節能改善成本納入財務模型。

Listed Building inside 2

4.Listed Building 真正容易被忽略的，是持有成本與交易成本

• 保險成本較高

由於修復工程需要特殊工法及傳統材料，多數 Listed Buildings 都需要投保專門的 Listed Building Insurance 或 Non-standard Home Insurance。相較於一般住宅，保費通常較高，也可能有較嚴格的承保條件。

• 貸款比較困難

這也是海外投資人最容易忽略的一點。部分銀行對 Listed Buildings 的放款相對保守，尤其是：木骨架建築（Timber Frame）、茅草屋頂（Thatched Roof）、屋況較差的歷史建築、特殊結構建築，銀行可能要求更完整的 Building Survey與更高的自備款，甚至降低貸款成數或由估價師提出更多修繕評估，因此，貸款難度與融資成本，都可能高於一般住宅。

• 交易時間較長

買方律師（Solicitor）及測量師（Surveyor）通常會特別確認是否曾有未取得 Listed Building Consent 的改建，是否存在違規施工紀錄，以及是否有重大結構問題，因此，Listed Building 的交易流程通常比一般住宅更長，也增加了交易成本與不確定性。

Listed Building 2

5.Listed Building的魅力究竟是什麼?

答案只有一個：稀缺性。真正保存完整的英國歷史建築，本身就是不可複製的資產。在倫敦、巴斯（Bath）、約克（York）等歷史城市，高品質 Listed Buildings 一直受到企業高階主管、海外人士及高資產族群青睞。他們購買的不只是房子，更是建築歷史、文化價值與生活品味。因此，在條件優良、地段成熟且維護完善的情況下，Listed Buildings 往往能享有一定程度的市場溢價。不過，是否具備保值能力，仍須回歸最基本的不動產原則：Location、Building Condition、Maintenance Cost、Market Demand。Listed Buildings 買的是英倫歷史，也是長期責任，Listed Building 的魅力來自於它無法被複製，也正因如此，買下的不只是房屋，更是一份需要長期維護、依法管理的文化資產。對投資人而言，它可能帶來獨特的品牌價值、租金溢價與收藏意義；同時，也伴隨更高的維護成本、更嚴格的法規限制，以及更複雜的交易流程。因此，在英國房地產市場中，Listed Building 並不是「不能買」，而是必須比一般住宅做更多功課，才能真正看懂它的價值與風險。